Управлението на една сграда в режим на етажна собственост изисква не само добра организация, но и яснота относно правата и задълженията на всички собственици и обитатели.
Един от най-честите поводи за спорове между съседите е определянето и събирането на вноските за поддръжка и управление. Кой дължи тези вноски, как се изчисляват, на какво основание и кога може да се оспорва?
Все по-често съдилищата разглеждат казуси, свързани с решения на Общото събрание (ОС) на етажната собственост (ЕС) – най-вече относно определяне на вноските за управление и поддръжка на общите части на сградата. Това не е изненадващо предвид нарастващия брой сгради с нужда от ясно и ефективно управление на етажната собственост.
Какво включват?
Съгласно Закона за управление на етажната собственост „Разходи за управление“ са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и на контролните органи и на касиера, а „Разходи за поддържане“ са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата. С други думи – това е основният инструмент за поддържане на реда, комфорта и безопасността в сградата.
Кой ги дължи?
Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят между собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства. Съгласно ЗУЕС „Обитатели“ са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание – например договор за наем.
Как се определя размерът?
Според закона, Общото събрание определя размера и начина на изчисление на вноските с мнозинство от над 50% от представените идеални части (чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС). Само собственици имат право на глас. Най-често срещаните методи за изчисление са:
- поравно на човек (на база обитатели) – по подразбиране законът предвижда този метод. Малки деца до 6 години и хора, които не обитават жилището си повече от 30 дни годишно, са освободени от плащане. За временно отсъстващи може да се реши за редуцирана вноска – 50%.
- съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата – Общото събрание обаче може да реши таксите да се изчисляват на база процента идеални части или поравно на самостоятелен обект. Решението подлежи на съдебен контрол и трябва да бъде взето законосъобразно, при спазване на процедурата и необходимото мнозинство. Допустимо е, само ако няма възражения и не е обжалвано в 30-дневен срок по чл. 40 ЗУЕС. В противен случай може да бъде отменено като незаконосъобразно
Какво се случва, ако решението е оспорено?
Собственик, който не е съгласен с решението, има право да го оспори пред районния съд в 30-дневен срок от уведомяването за съставения протокол от събранието. Ако съдът установи, че решението е взето в нарушение на закона – например без нужното мнозинство или чрез неправилна методика – то ще бъде отменено. Това прави невъзможно и събиране на вземания по това решение чрез съд.
Но ако решението не бъде оспорено в срок, то става задължително дори за несъгласните собственици, включително такива, които не са присъствали на събранието или са гласували „против“.
Вноските дължат ли се ежемесечно?
Да – чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС предвижда месечно плащане, освен ако не е прието друго решение от Общото събрание (напр. тримесечно или годишно плащане). Добра практика е сроковете за плащане да бъдат записани в Правилника за вътрешния ред или в самото решение на ОС.
Може ли да се оспори съдържанието на протокола?
Да – ако има разминаване между реално взетите решения и записаното в протокола, всеки собственик има право да го оспори писмено пред управителя в 7-дневен срок от съобщаването му (или в срок до 1 месец, ако е отсъствал).
Определянето на размерите на паричните вноски за управление и поддръжка е не просто формалност, а правно обвързващо решение, което има реални последици за собствениците и обитателите, както и своята конкретна регламентация. Всяко решение трябва да бъде взето при спазване на процедурните правила и в съответствие със ЗУЕС. При неспазване – съществува съдебен механизъм за защита на правата на собствениците, но и преклузивни срокове, които трябва да се спазват.
Прозрачността, точността на протоколите и стриктното спазване на процедурите по ЗУЕС са ключови за легитимността на решенията, включително определянето на вноските. Всеки собственик следва да познава правата си, както и реда за обжалване, ако прецени, че решенията на Общото събрание са незаконосъобразни В случай на успешно оспорване, ЕС рискува да загуби възможността за принудително събиране на дължими вноски.
Само с информираност и активност можем да постигнем справедливо, прозрачно и законосъобразно управление на общите ни пространства.