Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) урежда структурата, правомощията и задълженията на органите, отговорни за управлението на сгради в режим на етажна собственост. Сред тях основна роля имат управителният съвет (или управителят) и контролният съвет (или контрольорът). Ето какво трябва да знаете:
Управителен съвет – структура и функции
Управителният съвет е изпълнителният орган на общото събрание и има ключова роля за прилагането на неговите решения, поддържането на реда и връзката с институции. Той се избира с мандат от две години, състои се от нечетен брой членове (най-малко трима) и може да включва собственици, ползватели или упълномощени лица, вписани в книгата на етажната собственост.
След изтичане на мандата, общото събрание избира нов управителен съвет. Предаването на документация и средства става с протокол, подписан от стария и новия състав, както и от контрольора и касиера.
Основни правомощия на Управителния съвет / управителя (чл. 23 от ЗУЕС)
• Изпълнява решенията на общото събрание;
• Следи за вътрешния ред и съхранява цялата документация;
• Представлява етажната собственост пред институции и съд;
• Подготвя годишния бюджет и план за ремонти;
• Поддържа и актуализира книгата на етажната собственост;
• Уведомява общината за регистрацията и промените (предстои въвеждането централен регистър към МРРБ);
• Осигурява отчетност – ежемесечен отчет за приходите и разходите;
• Издава удостоверения за липса на задължения и друга необходима информация.
По решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията на управителния съвет могат да се възложат на професионален домоуправител – търговец. Такъв договор се сключва за срок до 2 години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна.
Заседания на управителния съвет
Съветът заседава най-малко веднъж на три месеца. Решения се вземат при наличие на кворум (две трети от членовете) и с обикновено мнозинство. Всяко заседание се документира с протокол.
Контролен съвет – структура и задачи
Контролният съвет (или контрольорът) осъществява надзор върху дейността на управителния съвет, особено по отношение на разходването на средства и изпълнението на решенията на общото събрание. Извършва поне една проверка годишно и представя писмен доклад пред общото събрание.
Контролният съвет се избира също за две години, състои се от нечетен брой членове (поне трима), а при липса на съвет, общото събрание определя лица, които да извършат проверките.
Изисквания и ограничения
Член на контролния съвет (или касиер) не може да е в роднинска или фактическа връзка с членове на управителния съвет. Всеки собственик има задължение да участва в управлението, но може да откаже участие при обективна невъзможност.
Контрольорът може да съставя протоколи за установяване на нарушения. Заседанията му се провеждат поне веднъж на шест месеца, като решенията се приемат с обикновено мнозинство при присъствие на две трети от членовете.
Собственик или ползвател може да откаже да бъде член на управителния съвет (управител) или член на контролния съвет (контрольор), само при определени условия.
Ефективното управление на етажната собственост зависи от добре функциониращи управителен и контролен съвет. Разбирането и правилното прилагане на техните функции и законови задължения е от ключово значение за поддържането на ред, отчетност и предвидимост по отношение на общите части в сградата.