В практиката на етажната собственост често възниква един неприятен, но реален проблем: налага се ремонт на общи части – например на вертикални щрангове, електрическата инсталация – а достъпът до тях минава през нечий апартамент. Проблемът възниква, когато собственикът откаже да съдейства.
Разглеждаме какви са правата и задълженията на страните, какво казва законът и какви реални стъпки могат да се предприемат, когато един собственик възпрепятства ремонт на общи части.
Кога се налага достъп през частен имот?
- Ремонт на покрива при достъп през таванско помещение
- Подмяна на щрангове, минаващи през санитарните възли на апартамент
- Достъп до инсталации в стената, която е обща с апартамент
- Външен ремонт (на фасадата) с нужда от влизане на тераса или монтаж на скеле
Какво казва законът?
Съгласно чл. 6 от ЗУЕС, собствениците са длъжни да не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата.
Чл. 51. от Закона за собствеността гласи: „Когато за извършването на работи в един недвижим имот е необходимо да се влезе в друг имот, собственикът на този имот е длъжен да даде достъп за това.“
Съгласно § 1, т. 8 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС „Необходим ремонт“ е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея.
1, т. 9 от ДР на ЗУЕС гласи, че „Неотложен ремонт“ е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради.
Но! Законът не предвижда конкретен бърз механизъм за осигуряване на достъп – няма „административен път“. Единственият принудителен способ е чрез съд.
Реални стъпки, които може да предприемете
- Първо опитайте с диалог
- Обяснете ситуацията лично.
- Ангажирайте управителя на ЕС и други съсобственици:
- Покажете документи – решение на общото събрание, становище от техническо обследване, оферта от фирма.
- Понякога отказът е от неинформираност, а не от злонамереност.
- Изпратете писмена покана
- С препоръчано писмо с обратна разписка.
- Уведомете собственика за нуждата от достъп, целта, времето и срока.
- Дайте разумен срок (напр. 7 дни).
- Решение на общото събрание
- Ако ремонтът е „необходим“, свикайте събрание и го впишете в протокола.
- Това ще е доказателство за сериозността към решаването на проблема.
- Ако собственикът не съдейства – съдебен ред
- Управителят на ЕС може да заведе искове по ГПК за допускане на достъп за извършване на конкретен ремонт или възстановяване на щети, ако има такива
- Съдът може да постанови принудително осигуряване на достъп.
Какво не трябва да правите:
- Да влизате без разрешение.
- Да откачате врати, разбивате ключалки и др., дори да се касае за общи части.
- Да възпрепятствате достъпа или изключвате комунални услуги на въпросния собственик.
Полезни съвети:
- Планирайте и документирайте всичко;
- Обединете се: Когато повече съсобственици действат заедно, това дава по-добри резултати.
- Потърсете ни – ще ви помогнем да решите проблема чрез преговори или да подготвите стратегията си при евентуални искове.
Проблемът с отказа за достъп до частен имот при ремонт на общи части не е решен ефективно в закона – но има правни инструменти, които, с търпение и точни действия, могат да доведат до резултат. Най-добрата стратегия обаче остава диалогът и навременното информиране на собствениците.