Когато говорим за управление на етажна собственост, обикновено мислим за общи събрания, ремонти, такси и съседи. Една от най-важните предпоставки за доброто управление е правилното площоразпределение на сградата. То не е просто техническа информация – от него зависят справедливото разпределение на разходите, определянето на идеалните части и вземането на решения в общността.
Какво представлява площоразпределението?
Площоразпределението е таблица, в която са изчислени и представени:
- Номер и вид на всеки обект;
- РЗП
- Чистата (ползваема) площ на всеки обект – апартамент, ателие, магазин, гараж;
- Общите части, които се използват съвместно от всички собственици (стълбища, входове, покрив асансьорите и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване);
- Процентното участие на всеки обект в общите части, наричано още идеални части.
- Сборът на идеалните части трябва да бъде = 1 или 100%
Тази информация се изготвя още при проектирането или въвеждането в експлоатация на сградата, но често остава неизвестна или непълна за живущите.
Защо е важно площоразпределението?
- Определя дяловете за участие в разходите
Всяка сграда има общи разходи – за почистване, асансьор, поддръжка, осветление. Законът (ЗУЕС, чл. 6 ал. 4 и чл. 17) предвижда те да се разпределят пропорционално на идеалните части. Без точна таблица за площообразуване обаче това става трудно или невъзможно, което води до спорове и напрежение между съседите.
- Влияе върху гласуването на общите събрания
Гласовете в общото събрание се броят по дялове – т.е. не всеки собственик има по един глас, а тежестта му зависи от това каква част от общите части на сградата притежава. Ако липсва коректно площоразпределение, решенията могат да се окажат невалидни при оспорване.
- Осигурява прозрачност и справедливост
Таблицата дава яснота кой какво притежава и за какво плаща. Това намалява съмненията и напрежението между собствениците, особено когато става въпрос за големи сгради с много различни обекти – жилища, магазини, гаражи и т.н.
- Необходима е при създаване на сдружение на собствениците
Ако в сградата ще се създава сдружение (по ЗУЕС), точната информация за площите и идеалните части е необходима при изготвяне на списъците и приемане на устава.
Как се прави таблицата?
Таблицата за площоразпределение обикновено се съставя от архитект, проектант или техническо лице. Тя може да се състави на база:
- Инвестиционния проект (ако е достъпен);
- Нотариални актове;
- Архитектурно заснемане, ако сградата е стара и няма документация.
Къде се използва таблицата
- Към архитектурен проект
- В разрешение за строеж
- При въвеждане в експлоатация
- В нотариални актове за продажба
- При управление на етажната собственост
Нормативна уредба – Площообразуването на сгради в България се регулира от следните основни нормативни актове:
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) – Определя видовете площи и правилата за застрояване. Чл. 178, ал. 3 – изискване за предаване на технически паспорт, който включва и данни за площите.
- ЗУЕС, чл. 6, ал. 1: Всеки собственик участва в управлението на общите части пропорционално на идеалните си части; чл. 17, ал. 1: Разходите се разпределят спрямо същите дялове;
- Наредба № 7 (по ЗУТ): Определя какво влиза в застроена площ, РЗП и др.
- Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за техническите паспорти на строежите – Описва съдържанието на площообразуващите таблици при изготвяне на паспорта.
- Наредба № 4 от 1 септември 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти – Определя съдържанието на архитектурните проекти, включително и площообразуването.
Какво можете да направите като управител или собственик?
- Проверете дали сградата разполага с актуална таблица за площоразпределение;
- Ако няма – можете да възложите изготвяне от проектант;
- При преустройства – изисквайте представяне на нова таблица и вписване на промените;
- Използвайте тази таблица при изчисляване на такси и разходи;
- Включете я като част от документацията на етажната собственост.
Кога е възможно да се промени площоразпределението?
- При преустройство на обекти в сградата
Ако собственик:
- обедини два апартамента;
- раздели един обект на два отделни;
- пристрои или надстрои легално;
Тогава чистата площ на обекта се променя, което води и до преразпределение на общите части (идеалните части).
Това е валидно само при законоустановено преустройство (с разрешение за строеж и нанесено в кадастъра). Самоволни преустройства не променят официалното площоразпределение.
- При ново архитектурно заснемане
При стари сгради, за които липсва точна документация, може да се направи заснемане от архитект, който да установи реалните площи. Това е особено важно, ако има разминавания между вписаното в нотариалните актове и действителността.
- При грешки в първоначалната таблица
Възможно е първоначалното площоразпределение да е неточно или непълно, особено ако е правено набързо или от некомпетентно лице. В такъв случай може да се коригира с одобрение от общото събрание или чрез експертно заключение.
- При промяна на статута на обект (напр. от ателие в жилище)
Тази промяна обикновено не води до промяна на площите, но може да доведе до различен режим на използване и искане за корекции в дяловете, особено ако се промени интензитетът на използване (например магазин, който става жилище).
Как става промяната?
- Изготвя се нова таблица за площоразпределение от проектант;
- Вписва се промяната в кадастъра (ако има физическо преустройство);
- Собствениците трябва да бъдат уведомени, а понякога и да се приеме с решение на общото събрание;
Важно:
- Промяна на площоразпределението води до промяна на дяловете на гласуване, таксите, участието в ремонти и др., така че не бива да се прави неформално.
- Ако не всички собственици са съгласни или има спор, въпросът може да бъде решен съдебно въз основа на експертиза.
Допълнително:
За целите на ЗУЕС, когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти. Определените идеални части по този ред се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа. Общото събрание може да откаже да одобри определените идеални части само ако е допусната грешка в пресмятането.
Площоразпределението е далеч повече от техническа формалност – то е в основата на справедливото и ефективно управление на етажната собственост. Без него, събранията стават спорни, разходите – неясни, а отношенията между съседите – напрегнати. Когато е изготвено и поддържано правилно, то осигурява яснота, предотвратява спорове и позволява вземането на легитимни решения. Ако сградата ви все още няма такава таблица или не сте сигурни в нейната актуалност – време е да се погрижите за това.